科普REITs | REITs的类型

01.根据组织形式，REITs可以分为公司型和契约型

      公司型REITs 以《公司法》为依据，具有独立法人资格，通过向投资者发行股份筹集资金用于投资房地产，REITs的投资者即为公司股东。REITs的房租收益以股东分红的形式返还投资者。

      契约型REITs以信托契约成立为依据，本身并非为独立法人，属于一种资产，由基金管理人发起设立，通过发行受益凭证筹集资金用于投资房地产。

      两种类型的REITs主要区别在于法律依据与经营方式，通常契约型REITs比公司型REITs更为灵活。公司型 REITs 在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型 REITs 则较为普遍。

02.根据投资形式，REITs可以分为权益型、抵押型和混合型

      权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，目前越来越多的REITs也从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等。其与传统房地产公司的主要区别在于，房地产公司是对房地产进行开发并销售，而REITs是投资与房地产并对对房地产进行运营，获得持续性的房租、房地产增值收益以及其他服务收入。

      抵押型 REITs （Mortgage REITs，简称mREITs）发放房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源为利息收入。

      权益型REITs的收益相较于抵押型REITs受利率变化的影响较小，更为稳定，从历史数据上看也提供了更好、更稳定的长期回报，同时也具有更好的流动性。权益型RETIs拥有房地产所有权，投资者可以根据其自身需求，选择投资的不动产类型（住宅、商业、物流等）和地理区域。

03.根据运作方式，REITs可以分为封闭型和开放型

      封闭型 REITs 的资本总额及发行份数在发行之初就被限制，在发行完毕后的规定期限内，不得任意追加发行新增的股份。封闭型REITs一般在证券交易所上市流通，投资者通过证券经纪商可以在二级市场买卖REITs的股票或受益凭证从中获取价差收益。在二级市场流通的REITs的价格在较大程度上受到市场供求变动的影响，有可能高于或低于其净资产价值。

      开放型 REITs 的资本总额或发行份数不固定，可以随时为了投资于新的不动产而追加发行新的股份筹集资金，投资者也可以随时买入或者赎回。开放型REITs的价格通常由净资产价值加手续费确定，有些开放型REITs会收取销售费，有的则收取赎回费。

      封闭型REITs相较于开放型REITs的优势在于其管理难度较小，可以在封闭期内灵活运作，避免了投资者大量申购或赎回的不确定性所导致的对投资组合、投资周期的影响。而封闭型REITs的劣势也在于其资本总额固定，限制了REITs的发展规模，在物业发展前景良好的时候不能及时追加投资，失去增加收益的机会。

04.根据资金募集方式的不同，REITs可以分为公募型与私募型。

      投资对象方面，私募型 REITs以非公开方式向特定投资者募集资金（例如机构投资者和资金规模较大的个人投资者），有最高人数限制，且不允许公开宣传；公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集资金，可以公开宣传销售。法律监管方面，私募REITs受到法律法规的限制相对较少；公募REITs受到的法律限制和监管通常较多，例如利润分配、经营管理、投资策略、信息披露等方面。